Mietpreise stehen unter Druck, Investmentrallye lässt Preise jedoch weiter steigen
Frankfurt/Main – Die guten Rahmenbedingungen und ein schon seit Langem positives und stabiles Verbrauchervertrauen bescheren dem deutschen Einzelhandel seit mittlerweile sieben Jahren kontinuierlich Umsatzzuwächse. Grundsätzlich befindet sich die Handelslandschaft jedoch spürbar in einem Transformationsprozess, der bestehende Strukturen verändert. Die Aussage, dass der Handel den größten Wandel seit Einführung der Selbstbedienung durchläuft, ist aufgrund der Dynamik der Veränderungen und Anpassungsprozesse sicherlich gerechtfertigt. Während sich der Siegeszug des Onlinehandels am Vermietungsmarkt bereits deutlich bemerkbar macht, sorgt der anhaltende Investorenwettbewerb für weiterhin steigende Preise für Highstreet-Objekte in den besten Lagen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Die skizzierten Einflussfaktoren haben auch Auswirkungen auf die tragbare Mietbelastung vieler Branchen und Konzepte, was sich in der Entwicklung der Mietpreisniveaus widerspiegelt. Von den 64 regelmäßig von BNP Paribas Real Estate analysierten Städten weisen 24 im Vergleich zum Vorjahr gesunkene Spitzenmieten auf und nur drei können einen leicht höheren Wert erreichen. An den meisten beobachteten Standorten (37) sind die Höchstmieten damit noch konstant geblieben. Bemerkbar macht sich die zunehmende Preissensibilität potenzieller Mieter auch in den größten Shoppingmetropolen: Mit Frankfurt (300 EUR/m²), Düsseldorf (280 EUR/m²), Hamburg (275 EUR/m²) und Köln (275 EUR/m²) haben die Top-Mieten im Vorjahresvergleich an vier der sieben größten deutschen Retailmärkte leicht (um jeweils 2 %) nachgegeben. Der einzige Standort mit einer etwas steigenden Tendenz ist die Hauptstadt Berlin (320 EUR/m²; +3 %), während die Mietpreisniveaus in München (370 EUR/m²) und Stuttgart (275 EUR/m²) wie auch in den vergangenen Jahren stabil waren. Allerdings gilt die Spitzenmiete per Definition für einen 100-m²-Standardshop mit idealen Voraussetzungen und bildet damit nur ein sehr kleines Marktsegment ab. Hierfür gibt es immer noch eine ausreichende Nachfrage aus den verschiedensten Branchen.
Highstreet Investments 2016: Gefragtes, aber knappes Gut
Der Angebotsengpass hat sich 2016 deutlich auf das Highstreet-Investmentvolumen ausgewirkt: Insgesamt flossen rund 3,1 Mrd. EUR in Deutschlands Einkaufslagen und damit rund 21 % weniger als im sehr starken Vorjahr. Mit rund 57 % entfällt dabei erneut das Gros des Umsatzes auf Städte außerhalb der Big Six. Die Gründe hierfür sind zum einen in der nach wie vor geringen Verfügbarkeit von Premium-Einzelhandelsimmobilien in den A-Lagen der sechs Top-Standorte zu sehen, zum anderen aber auch in der Struktur Deutschlands mit einer Vielzahl an Städten mit gut funktionierenden Einkaufslagen und entsprechendem Angebot an Core-Investments auch außerhalb der großen Metropolen. Vor diesem Hintergrund haben die Kaufpreise für Geschäftshäuser nicht nur in den größten Shopping-Destinationen, sondern auch in einem Großteil der weiteren analysierten Großstädte noch einmal zugelegt. Bei den Top-Standorten setzt sich München als teuerster deutscher Standort (Kaufpreisvervielfältiger : 24,0 bis 31,0) nur knapp vor die Hauptstadt Berlin (23,0 bis 30,0). In Hamburg (23,0 bis 29,5) wird im Spitzensegment tendenziell nur geringfügig mehr bezahlt als in Frankfurt (23,0 bis 29,0) und Düsseldorf, Köln und Stuttgart folgen dahinter gleichauf (je 23,0 bis 28,0). Grundsätzlich lässt sich aber festhalten, dass gerade in dieser Assetklasse vereinzelt immer wieder Ausreißer zu beobachten sind, bei denen die Preise noch deutlich höher liegen.
Quelle: ots
