Vorsicht bei Kombination verschiedener Kreditlaufzeiten / Tipp: Laufzeiten bei Anschlussfinanzierungen bündeln
Bielefeld (ots) – Eine Mischung aus KfW-Darlehen und Krediten mit verschiedenen Zinsbindungen kann bei der Erstfinanzierung einer Immobilie zwar zu einem günstigen Gesamtzins führen. „Kreditnehmer sollten sich aber vor Augen führen, dass diese Kombinationen direkt in die Abhängigkeit von einem Institut führt – Denn: Ein neuer Bankpartner wird den umzuschuldenden Kreditbaustein immer als Nachrangdarlehen sehen. Das verschlechtert den Beleihungsauslauf und erschwert einen späteren Bankenwechsel oder macht ihn so teuer, dass er sich nicht lohnt“, warnt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein. „Ein Kreditkreislauf, der einer Zwangsehe mit der Bank gleichkommt.“
Das Angebot klingt verlockend: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und Eigenkapital von 60.000 Euro wird der Gesamtkreditbetrag von 240.000 Euro nicht durch ein einziges Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung zu beispielsweise 2,90 Prozent finanziert. Vielmehr rät eine Bank zu einer Mischung. Ein 50.000 Euro Baustein mit Hilfe eines KfW-Kredites zu 2,35 Prozent bei zehn Jahren Festschreibung, ein 70.000 Euro-Baustein mit fünfjähriger Zinsbindung zu 2,0 Prozent und ein 120.000-Euro-Baustein mit 15 jähriger Zinsbindung zu 2,9 Prozent. Macht einen Mischzins von 2,52 Prozent und eine Ersparnis von rund 76 Euro im Monat.
„Solche Kombinationen sind für den Kreditnehmer tatsächlich interessant, wenn er beispielsweise den Fünfjahreskredit nach fünf Jahren komplett abbezahlt hat. Er sollte aber keinesfalls vergessen, nach zehn Jahren – rechtzeitig vor Ablauf des KfW-Kredites – bei anderen Anbietern nach einer Anschlussfinanzierung zu fragen“, rät Hölscher.
Sonst passiert folgendes: Die bereits finanzierende Bank schlägt dem Kunden vor, den ersten Kredit beispielsweise durch ein weiteres 10-Jahres-Darlehen abzulösen. Damit bleibt dem Kreditnehmer laut Enderlein jedoch fünf Jahre später, wenn das nächste Darlehen ausläuft, nichts anderes übrig, als dieses ebenfalls bei dieser Bank zu verlängern – da dieser Kredit vom neuen Institut als Nachrangdarlehen angesehen wird. „Die Banken gehen immer von einem potentiellen Verwertungsfall aus. Durch die Kapitalisierung der verbleibenden Vorlasten steigt beim Nachrangdarlehen dann der Beleihungsauslauf – was die Kreditzinsen deutlich verteuert und zum Bleiben bei der bestehenden Bank zwingt“, warnt Hölscher. „Das führt zu einem Kreditkreislauf, den der Kunde schlimmstenfalls im 5-Jahrestakt durch seine eigene Unterschrift besiegelt – bis alle Kredite komplett zurückgeführt sind.“
Ganz verteufeln will Hölscher die Kombination verschiedener Kreditlaufzeiten nicht. „Wer beispielsweise weiß, dass er eine Kredittranche nach fünf Jahren durch eine Erbschaft komplett abbezahlen kann, sollte die Kreditsumme splitten. Auch die Einbindung von KfW-Tranchen kann den Kreditzins senken“, weiß er. Wichtig ist jedoch, dass Kreditnehmer den Überblick behalten und sich rechtzeitig mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen – wenn bei einem Kreditbaustein eine Restschuld bestehen bleibt. „Sinnvoll ist beispielsweise, vor Ablauf eines 10-Jahres-Darlehens nicht nur dafür ein Angebot einzuholen, sondern auch an den 15-Jahres-Kredit zu denken, der laut BGB-Paragraf 489 ebenfalls nach zehn Jahren gekündigt werden darf.“ Für diese Gesamtfinanzierungssumme lassen sich am Markt bei anderen Instituten meist deutlich günstigere Anschlusskredite finden. Und wer seinen 5-Jahres-Kredit anders als erwartet nicht zurückgezahlt hat, sollte dafür keine zehnjährige Zinsbindung wählen, sondern erneut eine 5-Jahres-Frist. Dann kann der Kreditnehmer im zehnten Jahr seines Erstkredites völlig frei entscheiden, wie er mit seinen ursprünglich drei Kredittranchen umgeht.
Über Enderlein Co. GmbH:
Die Enderlein Co. GmbH (www.enderlein.com) hat sich neben der regionalen Vermittlung von privaten Immobilienkrediten auf die bundesweite Finanzierung von Wohn-, Rendite- und Gewerbeimmobilien spezialisiert. Zielgruppe des Unternehmens sind private Bauherren, Kapitalanleger, Unternehmer und Investoren. In puncto individuelle Kreditbeschaffung und komplexe Finanzierungen zählt die in Bielefeld ansässige Enderlein Co. GmbH zu den renommiertesten Baugeldvermittlern Deutschlands. Die Berater finden für die Kunden individuell den optimalen Immobilienkredit. Dafür arbeitet Enderlein mit deutschen Hypothekenbanken und Versicherungsgesellschaften zusammen.
Orginal-Meldung: http://www.presseportal.de/pm/65376/2287291/-viele-immobilienbesitzer-sind-mit-der-bank-verheiratet-und-wissen-es-nicht-vorsicht-bei/api
