Berlin – Die zuletzt gestiegenen Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien in Ballungsgebieten sind keine Anzeichen für eine Spekulationsblase. Die Preissteigerungen sind fundamental begründet. Sie gehen auf eine gestiegene Nachfrage zurück, beschränken sich auf bestimmte Regionen und bewegen sich innerhalb üblicher Grenzen. Zu diesem Ergebnis kommt das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen, das der Zentrale Immobilien Ausschusses (ZIA) heute an den Parlamentarischen Staatssekretär Florian Pronold (SPD) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) übergeben hat.
„Es gibt keine Anzeichen für eine Immobilienblase. Auch die steigenden Kauf- und Mietpreise sind kein Grund für politischen Aktionismus. Gerade mit Blick auf die wohnungspolitischen Vorhaben im Koalitionsvertrag ist es wichtig, dass wir die Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt auf der Basis solider Daten diskutieren und keine vorschnellen Entscheidungen treffen“, sagt Andreas Mattner, Präsident des ZIA.
Die Preissteigerungen waren zwar zum Teil erheblich, bleiben aber regional begrenzt, insbesondere auf die Zentren der Großstädte. Dort sind sie auf die hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot zurückzuführen. „Die Ausweitung des Kreditvolumens für den Wohnungsbau ist bei längerfristiger Betrachtung moderat und eine Überhitzungsgefahr lässt sich aktuell kaum erkennen“, sagt der Wirtschaftsweise Professor Lars P. Feld, der im Rahmen des Gutachtens die gesamtwirtschaftliche Entwicklung untersucht hat.
Auch für Professor Harald Simons, der speziell die Wohnungsmärkte analysiert hat, fehlt die Basis für eine Immobilienblase: „Die inflationsbereinigten Angebotspreise liegen in Westdeutschland 4 Prozent und in Ostdeutschland 9,2 Prozent unter dem Preisniveau der Jahre 2005 und 2006.“ Auch das Verhältnis zwischen Hauspreisen und Einkommen bleibt weiter im Rahmen. Der Preis für eine mittlere 125 Quadratmeter große Eigentumswohnung mit gehobener Ausstattung lag 2013 bei 7,75 Nettojahreseinkommen. 2005 waren es 7,85 Jahreseinkommen.
Zudem gibt es keine Auffälligkeiten im Verhältnis von mittlerem Kaufpreis und mittlerer Miete. Bei einer typischen Blasenbildung würden die Kaufpreise den Mieten davonlaufen. Zusätzlich käme es zu einem breiten Anstieg der Baufertigstellungen, der zu einem Überangebot führt. In den Zentren der Großstädte ist es zwar zu einem leichten Anstieg der Bautätigkeit gekommen, absolut gesehen liegt sie aber weiterhin auf einem so niedrigen Niveau, dass die Nachfrage bei weitem nicht gedeckt werden kann.
Trotz steigender Mieten ist die Mietpreisbremse kontraproduktiv
Die Mieten sind im Jahr 2013 in Deutschland um 3 Prozent gestiegen und liegen damit weiterhin real unterhalb des Niveaus von 2005/06. Die Kaufpreise für Wohnungen und Einfamilienhäuser stiegen um 3,5 bzw. 4,3 Prozent. Im deutschen Mittel sind die Kaufpreise und Mieten für Wohnungen damit vergleichsweise niedrig. Für 2014 werden die Mieten und Kaufpreise im bundesdeutschen Mittel voraussichtlich um 3 Prozent nominal steigen.
Das Wohnungsangebot konnte mit dem Anstieg der Haushaltszahlen nicht Schritt halten. „Die Preissteigerungen dürften sich verstärken, weil die angekündigten politischen Eingriffe in den Mietwohnungsmarkt für Unsicherheit sorgen“, sagt Simons. Eine Obergrenze für Mieten, wie sie laut Koalitionsvertrag für angespannte Wohnungsmärkte ermöglicht werden soll, hält der Rat der Immobilienweisen für kontraproduktiv. Eingriffe in die Preisbildung seien zwar kurzfristig für einige Mieter erfreulich, würden die Wohnraumversorgung jedoch mittel- bis langfristig verschlechtern. „Preise, die künstlich niedrig gehalten werden, führen zu einer höheren Nachfrage durch Zuwanderung und gleichzeitig zu weniger Neubau und Sanierung durch Investitionszurückhaltung“, erklärt Professor Feld. Eine Mietpreisbremse und eine unzureichende Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten – beides im Koalitionsvertrag vorgesehen – werden nicht dazu führen, dass das Wohnungsangebot steigt. „Eine Mietpreisbremse kann das Angebot nicht ausweiten. Um mehr Angebot zu schaffen, sind vor allem steuerliche Anreize notwendig. Dafür gibt es leider keine politische Mehrheit in der Regierungskoalition“, sagt Michael Kiefer, Chefanalyst und Leiter Immobilienbewertung bei ImmobilienScout24. „Die Politik sollte auf den Ratschlag der Immobilienweisen hören. Nur wenn mehr gebaut und weniger reguliert wird, lassen sich die Probleme in den angespannten Wohnungsmärkten lösen“, so ZIA-Präsident Mattner.
Gute Perspektiven für Büromärkte
Das Jahr 2013 war für die deutschen Büroimmobilienmärkte durchweg positiv. Die Bürobeschäftigung, das Investmentvolumen, die Miet- und Kaufpreise, die Flächennachfrage und die Anzahl der Fertigstellungen legten im Vergleich zum Vorjahr zu und die Leerstände konnten reduziert werden. „Die positive Entwicklung auf den Büromärkten hält an. Wir gehen von einem sehr erfolgreichen Jahr 2014 aus“, sagt Andreas Schulten, Vorstand bei bulwiengesa.
Die langsame Erholung der Weltwirtschaft und die anhaltend positive Entwicklung der Binnenwirtschaft sorgten auf den Büromärkten für eine anziehende Konjunktur. Basis für die positive Entwicklung war ein weiterer Anstieg der Bürobeschäftigung um 0,76 Prozent. An den sieben wichtigsten Bürostandorten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart war das Wachstum mit 1,54 Prozent besonders stark ausgeprägt. Für 2014 wird bundesweit eine weitere Zunahme um 0,86 Prozent erwartet. Die Prognose für die großen Agglomerationen liegt bei plus 1,61 Prozent. Sie profitieren weiterhin am stärksten vom Zuzug hoch qualifizierter Arbeitnehmer.
Risiken liegen laut Gutachten in der heimischen Wirtschaftspolitik: Die Einführung des Mindestlohns bedeute einen Paradigmenwechsel in der deutschen Wirtschaftsgeschichte, der sich als Hemmnis für den Arbeitsmarkt erweisen kann. Latent lähmend wirken weitere Signale aus dem Koalitionsvertrag, wie vorgezogene Rentenbezugszeiten und Ausweitung einiger Sozialleistungen. Damit steigen die Herausforderungen für die Aufrechterhaltung des Wohlstands bei einer alternden Bevölkerung zusätzlich an.
Einzelhandel bekommt Online-Handel zu spüren
Der Einfluss des Online-Handels auf den stationären Handel macht sich immer stärker bemerkbar. „Zum ersten Mal in der Geschichte wird der Umsatz des stationären Einzelhandels sichtbar Anteile an den Online-Handel verlieren“, prophezeit Manuel Jahn, Leiter Real Estate Consulting bei GfK. Das Frühjahrsgutachten geht von einem Rückgang des Einzelhandelsumsatzes in Verkaufsräumen um 1 Prozent auf 408 Milliarden Euro aus. Dennoch bleibe der stationäre Handel die wichtigste Säule des Einzelhandels. „Der Online-Kanal macht den Markt einfach enger“, erklärt Jahn.
Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien zeigte sich mit einem Transaktionsvolumen von 8,7 Milliarden Euro davon unbeeindruckt. Für 2014 erwartet CBRE sogar einen leichten Anstieg des Transaktionsvolumens auf 9 bis 10 Milliarden Euro. „Wachsende Online-Anteile werden nicht als Bedrohung gesehen“, gibt Jahn Entwarnung. Die Nachfrage nach Core-Objekten bleibt ungebrochen hoch, dabei vor allem nach der Spitzen-Assetklasse Shoppingcenter. Aufgrund der hohen Preise im Core-Segment geraten zunehmend Fachmarktzentren in den Blickpunkt. Hier erwarten die Gutachter ein wachsendes Investitions- und Modernisierungsinteresse.
Quelle: ots
