Mit diesen Tipps klappt die Baufinanzierung

Ein Immobilienkauf ist für viele Verbraucher die größte Investition in ihrem Leben. Insbesondere wenn die eigenen vier Wände zum großen Teil finanziert werden sollen, gibt es zahlreiche Fallstricke. Der gemeinnützige Verbraucher-Ratgeber Finanztip gibt wichtige Tipps für Immobilienbesitzer in spe.

Laut Bundesbank haben die Deutschen im ersten Halbjahr 2017 Wohnungsbaukredite in Höhe von mehr als 27 Milliarden Euro aufgenommen. „Viele Verbraucher lassen sich trotz hoher Immobilienpreise noch immer von den sehr niedrigen Zinsen locken“, sagt Dirk Eilinghoff, Experte für Baufinanzierungen bei Finanztip. Allerdings gibt es keine Gewissheit, dass die Niedrigzinsphase noch Jahre andauert. „Käufer sollten sich bewusst sein, dass die günstigen Zinsen von heute während der Gesamtlaufzeit wieder steigen können.“ Finanztip zeigt, was angehende Immobilienbesitzer bei ihrer Baufinanzierung beachten sollten:

1. Realistisch planen

„Die Finanzierung sollte so geplant werden, dass der Kredit mit dem Renteneintritt abbezahlt ist“, erklärt Eilinghoff. „Denn mit dem Ausscheiden aus dem Berufsleben sinkt in der Regel das Einkommen.“ Wer also im Alter von 40 kauft, sollte sich maximal 25 Jahre Zeit lassen. Ausgehend von der Laufzeit können Käufer dann die Monatsrate kalkulieren, mit der sie dieses Ziel erreichen. Wichtig dabei: Das monatliche Budget sollte langfristig tragbar sein. „Wenn sich etwa jemand noch Kinder wünscht, sollten auch diese Veränderungen bei den Haushaltsausgaben mitbedacht werden“, sagt Eilinghoff.

2. Die Gesamtlaufzeit im Blick haben

„Die meisten Käufer benötigen im Laufe ihrer Finanzierung mindestens eine Anschlussfinanzierung“, sagt Eilinghoff. „Denn die Zeit, in der die heute günstigen Zinsen mit der Bank vereinbart werden, erstreckt sich meist nicht über die Gesamtlaufzeit des Kredits.“ Steigen die Zinsen, verteuert sich nötige Anschlussfinanzierung. Das kann problematisch werden, wie das folgende Beispiel zeigt: Wer heute einen Kredit von 200.000 Euro zu 2 Prozent Zinsen aufnimmt und dabei 2 Prozent tilgt, bezahlt eine Monatsrate von 667 Euro. Nach der Zinsbindung von 10 Jahren müssen fast 156.000 Euro anschlussfinanziert werden. Steigen die Zinsen dann auf 4 Prozent, verteuert sich die ursprüngliche Monatsrate auf mindestens 779 Euro.

3. Viel tilgen und Zinsen sparen

Von der Monatsrate wird ein Teil für Zinsen und ein Teil für die Rückzahlung (Tilgung) des Kredites verwendet. Je höher in der Anfangsphase getilgt wird, desto weniger Zinszahlungen fallen insgesamt an. Läuft der Kredit im obigen Beispiel zu den Anfangskonditionen bis zum Ende durch, so zahlt der Käufer bei einer Tilgung von 2 Prozent insgesamt mehr als 77.500 Euro Zinsen. Startet er dagegen mit einem Tilgungssatz von 3 Prozent, spart er über die Gesamtlaufzeit mehr als 20.000 Euro an Zinsen. Der Finanztip-Experte rät: „Wer heute finanziert, sollte mindestens 3 Prozent tilgen.“ Auch Sondertilgungen helfen, Zinszahlungen zu verringern. „Üblicherweise können jedes Jahr 5 Prozent der Kreditsumme als Sondertilgung zurückgezahlt werden“, sagt Eilinghoff.

4. Jetzt lange Zinsbindung vereinbaren

„Eine kurze Zinsbindung belohnen Banken in der Regel mit besseren Konditionen“, erklärt Eilinghoff. Allerdings müssen Bauherren dann nach nur wenigen Jahren mit der Bank eine neue Zinsvereinbarung treffen. „Bei den aktuellen Zinsaussichten würde ich dazu raten, sich die günstigen Konditionen für 15 Jahre zu sichern“, so der Finanztip-Experte. „Auch wenn das einen kleinen Zinsaufschlag bedeutet.“

Fehler vermeiden mit dem Finanztip-Rechner

Damit Immobilienkäufer bei der Planung ihrer Finanzierung Fehler vermeiden, hat Finanztip einen speziellen Tilgungsrechner entwickelt. Dieser fragt alle wesentlichen Punkte ab und zeigt, ob die Planung unter der Berücksichtigung des aktuellen Zinsniveaus realistisch ist. Wird beispielsweise mit einer zu geringen Monatsrate kalkuliert, warnt der Rechner den Nutzer, dass die Tilgung zu niedrig ist und die Finanzierung so in der gewünschten Zeit nicht abgeschlossen sein wird. „Wir wollen auch Verbrauchern, die nur wenig oder noch keine Erfahrung mit Immobilien haben, den Einstieg erleichtern“, sagt Eilinghoff. „Unser Rechner zeigt, wo Fallstricke in der individuellen Kalkulation lauern und wie Verbraucher diese vermeiden können.“