Mut zur Umnutzung: Wie ein Immobilienentwickler den deutschen Wohnungsmarkt wiederbeleben will

Besser als erwartet, aber lange noch nicht gut genug. So oder so ähnlich dürfte die Baubranche auf die vor wenigen Tagen veröffentlichten Zahlen des Statistischen Bundesamtes zum Wohnungsneubau blicken. Denn hohe Zinsen und verteuerte Baustoffe setzen dem Bausektor weiterhin zu. Könnte das die Chance für neue Ansätze fernab des ressourcenintensiven Neubaus sein?

Das Jahr 2023 im Bausektor: Positive Überraschung, verhaltene Aussichten

294.400 neue Wohnungen konnten 2023 errichtet werden. Das entspricht einem minimalem Rückgang von 0,3% gegenüber dem Vorjahr. Angesichts der erschwerten Finanzierungsbedingungen durch den deutlich angehobenen Bauzins klingt diese Nachricht in den Ohren vieler Experten aber immer noch erfreulicher als erwartet. So rechnete etwa das Ifo-Institut mit lediglich 225.000 Neuerrichtungen. Doch dürfte die positive Überraschung weniger Ausdruck eines langfristigen Trends für die Zukunft als ein Resultat der üppigen, jedoch knapper werdenden Bauförderung durch die Bundesregierung sein. So gehen die Baugenehmigungszahlen im diesen Jahr weiter zurück und lagen im März rund 20% unter dem Vorjahreswert. Doch was könnte Abhilfe schaffen, wenn der Neubau abebbt? Für Marco Mattes, Gründer und CEO der gleichnamigen Unternehmensgruppe, ist die Antwort klar: „Wir müssen endlich in der Breite dazu kommen, die schon bestehenden Immobilien zu ihrem gesellschaftlichem Optimum zu entwickeln“, sagt der Immobilienunternehmer.

Büro-Leerstand: Der Nährboden für neue Umnutzungskonzepte?

Kurz heißt das: Mehr Mut für Umnutzungskonzepte im Bestand anstatt allein auf den Neubau zu fokussieren. Was das in der Praxis bedeutet, versucht Mattes im Saarland und in Rheinland-Pfalz zu zeigen. So steht sein Unternehmen im Saarland kurz vor dem Start eines umfangreichen Umbaus eines leerstehenden Schulungs- und Bürogebäudes. Auf 4600 Quadratmetern sollen über 90 Apartments entstehen. Modern und energieeffizient. Ein Konzept, das auch im Rest der Bundesrepublik Schule machen könnte. Denn viele Ballungszentren lechzen unter dem Wohnraummangel, während ihre Bewohner immer höhere Mieten stemmen müssen. In Berlin haben sich die Mietpreise in den letzten zehn Jahren verdoppelt, andere Metropolen folgen mit kaum weniger beeindruckenden Preissprüngen. Der Büroleerstand hat dagegen im Zuge von Pandemie und Home-Office zugenommen und soll nach Schätzungen des Immobilienberaters Colliers im Jahr 2026 einen neuen Höchststand erreichen. Vieles scheint für die Umnutzung zu sprechen. Nicht umsonst unterstützt das Bundesbauministerium mit seiner Leerstandsoffensive zumindest auf Kommunalebene derartige Initiativen.

How To: Kann der Immobiliensektor vom E-Commerce lernen?

Für den Immobilienexperten hängt die Frage nach der Umnutzung jedoch nicht nur an der Finanzierung. „Wir müssen die Bestandsentwicklung völlig neu denken und Branchenwissen etwa aus dem E-Commerce kombinieren“, fordert er. Viele Vermieter hätten eingespielte Strukturen, die sich zwar in der Vergangenheit bewährt hätten, sie jedoch weniger flexibel für neue Bedürfnisse der Kunden mache. Stattdessen gehe es heute darum, gemeinsam mit dem Kunden Wohn- und Arbeitswelten zu gestalten und anzupassen. Partizipativ und kundenfokussiert – Erfolgsrezepte aus dem Online-Handel, die auch im Immobiliensektor wirken könnten. Dass der Unternehmer aus Bad Kreuznach mit diesem Ansatz nicht allzu schlecht fährt, zeigt die mittlerweile 10-jährige Präsenz seiner Firmengruppe in der Bestandsentwicklung mit über 35 aktiven Unternehmungen.

Trotz Planungsunsicherheiten: „Mehr Win-Win für alle“

Das viele Bauherren trotzdem in Sachen Umnutzung zurückhaltend sind, dürfte zu einem Teil auf die damit verbundenen Unsicherheiten beim Umgang mit alter Bausubstanz zurückzuführen sein. Denn während beim Neubau die Planung von der Picke auf aus einer Hand erfolgt, könnten beim Umbau böse und vermutlich kostspielige Überraschungen drohen. Auch deshalb appelliert Mattes an die Politik und fordert mehr Luft und weniger Regulatorik bei Umbauprojekten. Überambitionierte Schallschutzvorgaben und Stellplatzschlüssel stünden einer effizienten und schnellen Umgestaltung noch zu häufig im Weg oder führten sogar dazu, dass die Bestandsoptimierung gar nicht erst in Erwägung gezogen würde. Dennoch bleibt er optimistisch, auch auf Grund der positiven Erfahrungen der letzten Jahre wie etwa dem Umbau des Kaufhaus Boecker in Bad Kreuznach. „Es ist noch viel mehr auf Win-Win für alle möglich“, ist der Experte überzeugt.