Münster (ots) – Einfach nur den Haustürschlüssel entgegennehmen und das neue Eigenheim genießen. So unkompliziert und bequem stellen sich die meisten Immobilienerwerber ihren Weg ins eigene Traumhaus vor, wenn sie mit einem Bauträger bauen. Bevor man jedoch einen Vertrag mit einem Universalunternehmer abschließt, sollte man einige wichtige Grundsätze beachten. Dann steht einer baldigen Schlüsselübergabe nichts mehr im Weg.
Schlüsselfertig bauen heißt zunächst einmal, sämtliche relevanten Entscheidungen bei der Bauplanung und Fertigstellung des Objektes von einem Bauträger treffen zu lassen. Dieser kauft in der Regel freies Bauland, bebaut es und veräußert das fertige Haus samt Grundstück an die neuen Eigentümer.
Gegenüber den Behörden und Handwerksbetrieben gilt der Bauträger als Bauherr, der bis zur Übergabe für den gesamten Bauablauf verantwortlich ist. Wer schon ein Grundstück besitzt oder selbst erworben hat, kann mit dem Bauträger einen Werkvertrag über die schlüsselfertige Herstellung des Hauses abschließen.
Für die Auswahl des richtigen Baupartners sollten sich die zukünftigen Eigenheimbesitzer deshalb ausreichend Zeit nehmen und sich detaillierte Informationen über das Unternehmen beschaffen. Ist der Bauträger bereits lange in dem Gewerbe tätig? Gibt es Referenzobjekte, die besichtigt oder Kunden, die nach ihrer Zufriedenheit befragt werden können? Wie sieht es mit der wirtschaftlichen Situation des Bauträgers aus?
Ruhende Baustellen des Bauträgers oder Kunden, die von vorgezogenen Abschlagszahlungen sprechen, sind selten ein gutes Zeichen. Von diesen Unternehmen sollten Bauwillige lieber Abstand nehmen.
Hat ein Immobilienerwerber den Baupartner seiner Wahl gefunden, sollte dessen Vertragsangebot für die Erstellung des Neubaus genau geprüft werden. Der Bauvertrag beinhaltet neben dem eigentlichen Kaufvertrag für die Immobilie und das Grundstück eine Bau- und Leistungsbeschreibung sowie einen Lageplan, Baupläne und Bauzeichnungen.
Nach den Bestimmungen des Bauvertrags richten sich nicht nur die Pflichten des Bauträgers, sondern auch die Zahlungsverpflichtungen und deren Fälligkeiten für den Auftraggeber.
Das Herzstück jedes Vertrags mit einem Bauträger ist die Bau- und Leistungsbeschreibung, die alles regelt, was zeitlich, organisatorisch und materiell mit dem eigentlichen Bauvorhaben zu tun hat: Hier gilt nicht nur, dass sie korrekt sein muss, sie muss auch konkret sein.
Zum einen bedeutet dies, dass aus ihr detailliert hervorgehen muss, welche Materialien mit welcher Qualität verwendet und in welcher Weise verbaut werden: So müssen zum Beispiel alle Baustoffe von der Beschaffenheit der Bodenplatte über die Marke der Waschtische in den Badezimmern bis hin zu Art und Stärke des Dämmmaterials im Dach exakt aufgelistet werden.
Zum anderen heißt es im Umkehrschluss aber auch, dass der Bauträger nur die Leistungen erbringen muss, die in der Bau- und Leistungsbeschreibung vertraglich geregelt sind. Wenn in der Vereinbarung z.B. keine Rollläden erwähnt werden, obwohl diese heutzutage zum Standard gehören, werden sie auch nicht eingebaut. Spätere Änderungswünsche, die über die abgemachten Arbeiten hinaus gehen, müssen extra abgerechnet werden. Auch alle Zusatzabsprachen sollten möglichst exakt schriftlich festgehalten werden.
Seriöse Bauträger zeichnen sich in allen Planungs- und Bauphasen in der Regel durch Transparenz und Verhandlungsbereitschaft aus. Gerade bei den hohen Zahlungsverpflichtungen, die ein Immobilienerwerber mit einem Bauvertrag eingeht, ist es ratsam, den Bauvertrag vor der Unterschrift vom Institut für Bauen und Wohnen (www.institut-bauen-und-wohnen.de) oder einem Fachanwalt prüfen zu lassen.
Ob über den Festpreis für die Immobilie und das Grundstück hinaus noch weitere Zusatzkosten wie z.B. die Erschließungsgebühren der Gemeinde oder die Abrechnung des Baustroms zu zahlen sind, sollte ebenfalls im Vorfeld der Vertragsunterschrift genau geprüft und bei Bedarf schriftlich im Bauvertrag festgehalten werden. Die fünfprozentige Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen fällt auf den gesamten Kaufpreis für das Haus und das Grundstück an. Ebenso sind Notargebühren und die Finanzierungskosten vom Immobilienerwerber zu zahlen.
Ist der Auftrag an einen Bauträger vergeben, erhoffen sich die künftigen Immobilienbesitzer ein schnelles Voranschreiten der Bautätigkeiten. Zur eigenen Sicherheit trägt auch hier eine eindeutige Regelung zu Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin sowie möglicher Regressansprüche im Bauvertrag bei.
Der Auftraggeber sollte sich vom Bauträger regelmäßig vor Ort über die Arbeiten auf der Baustelle informieren lassen. Es ist ratsam nur die vereinbarten Abschlagszahlungen nach dem tatsächlichen Baufortschritt zu leisten.
Nach Fertigstellung ist die Abnahme der letzte Schritt, bevor die Immobilie endgültig in den Besitz des Käufers übergeht. Dabei wird bei einer gemeinsamen Begehung von Bauträger und Käufer geprüft, ob alle vertraglich vereinbarten Leistungen mangelfrei durchgeführt wurden. Beanstandungen werden in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Wenn man selber nicht vom Baufach ist, sollte man einen Gutachter oder Architekten hinzuziehen, um alle vermeintlichen Mängel entdecken zu können.
Nach erfolgreicher Übergabe beginnt eine fünfjährige Gewährleistungszeit, in der der Bauträger für weitere Baumängel haften muss.
